当前位置: 首页 > 司法调研 > 案件精析
孙丽与王金凤、何毛妮居间合同纠纷案
作者:孙庆、闫媛媛  发布时间:2019-01-10 09:39:18 打印 字号: | |

【裁判摘要】

司法拍卖是人民法院在民事案件强制执行程序中,按程序自行或委托拍卖公司公开处置债务人财产,以清偿债权的活动。司法拍卖虽然通过网络、报刊等媒体公开向社会发布相关财产拍卖信息,但因信息流转渠道的广泛性、不确定性,以及个体获取信息的局限性,并不能保证有购买意愿的相对人一定可以据此获取信息。同时,法律、行政法规也不禁止居间人以司法拍卖标的设立居间合同。在居间合同相对方利用居间人提供的信息参加司法拍卖、通过竞价交易成功后,应按居间合同约定支付居间费用。

原告:孙丽,女,1974418日出生。

被告:王金凤,男,198491日出生。

被告:何毛妮(曾用名何静),女,19831016日出生。

原告孙丽诉被告王金凤、何毛妮居间合同纠纷一案,向江苏省丰县人民法院提起诉讼。

原告孙丽诉称,孙丽是丰县临府街热心人房产的经营者,何毛妮及王金凤夫妇利用孙丽的房产信息成功购买了丰县安福小区M02(三)-1-501室房屋一套,双方于2017117日签订《看房约定书》一份,该约定书对中介方提供房屋信息、协助过户和看房人即买房人支付房屋中介费的日期及计算标准等均作出了明确约定。201743日早上王金凤电话通知孙丽,表示对丰县安福小区M02(三)-1-501室房屋较感兴趣,要求看房,来到孙丽的热心人房产中介所,孙丽的对象李民在带领王金凤看房前,故意提醒其和何毛妮已在《看房约定书》上签过字,需支付房屋中介费,王金凤承诺不会不支付。随后孙丽对象李民联系好房屋主人代表闵刚国并带领王金凤看了房,闵刚国当着李民的面就明确告知王金凤该房是法院拍卖房,不然房价不会如此之低,在现场王金凤就对李民说赶紧把平台上发布的信息撤下,在稍后的1012分,王金凤在热心人房产中介所用微信转账支付给李民定金500元,为了王金凤能顺利购买房屋,李民又给闵刚国打电话过来中介所指导王金凤操作网上报名及网上竞拍等相关事宜,操作完毕后原告中介方、闵刚国和王金凤、何毛妮共同因此事聚餐,201745日左右王金凤在网上报名成功,2017416日左右竞拍成功,成交价为455500元,2017420日左右房款付清。2017520日晚,何毛妮电话联系孙丽,要求孙丽协助办理丰县安福小区M02(三)-1-501室房屋的过户事宜,孙丽答应第二天一早陪同一起办理,并告知王金凤、何毛妮中介费应当付清,但第二天孙丽电话询问何毛妮什么时候出发去办理,何毛妮说王金凤自己办理,不用孙丽帮忙了。孙丽为履行合同义务,2017524日通过“邮1101  国内挂号信函”给王金凤夫妇寄送了“孙丽主动帮何静王金凤办理丰县安福小区M02(三)-1-501室(新欢乐买近)过户事宜及催要房屋中介费的通知函”一份,并查实该信件为王金凤、何毛妮本人收,但至今孙丽未收到王金凤夫妇的任何信息。综上,王金凤、何毛妮的故意行为,显然违背双方的自由书面合意,已构成故意违约,故提起诉讼,要求王金凤、何毛妮支付房屋中介费,数额适用双方在《看房约定书》中约定的该套房屋交易额的2%,并支付违约金,金额为9110元,诉讼费由王金凤、何毛妮承担。

被告王金凤、何毛妮辩称:丰县安福小区M02(三)-1-501室房屋是其二人在网上看的,孙丽有钥匙,王金凤、何毛妮只是支付了500元看房费,王金凤、何毛妮是在网上竞拍到的丰县安福小区M02(三)-1-501室房屋,孙丽也未帮助办理任何手续,故不同意支付中介费及违约金。

江苏省丰县人民法院经审理查明,孙丽系丰县临府街热心人房产的经营者,王金凤、何毛妮夫妇于2017117日与孙丽签订了《看房约定书》一份,载明“在丰县热心人房产中介看房人选中的房产信息是:丰县安福小区M02(三)号楼1单元501室。”该《看房约定书》对中介方提供房屋信息、协助过户和看房人即买房人支付房屋中介费的日期及计算标准等作出了相关的约定。201743日王金凤联系孙丽,要求看丰县安福小区M02(三)号楼1单元501室房屋,孙丽的对象李民带领王金凤去看了房,因该套房产是原房屋主人房新华委托闵刚国到热心人房产登记卖房的,闵刚国也已告知王金凤该套房产是法院拍卖房,王金凤于当日微信转账给李民500元。2017416日王金凤通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞拍得拍卖标的物,即丰县安福小区M02-1-501号房屋,成交价为45.55万元。孙丽未协助王金凤房屋办理过户手续,孙丽通过挂号信的形式向王金凤、何毛妮夫妇送达了主动帮助办理过户事宜及催要房屋中介费的通知函,但王金凤、何毛妮至今未向孙丽支付房屋中介费。

江苏省丰县人民法院经审理后认为,孙丽与王金凤、何毛妮之间的居间合同不成立,因丰县安福小区M02(三)号楼1单元501室系法院拍卖房屋,该套房产原主人房新华委托闵刚国到丰县热心人房产登记卖房,孙丽系丰县热心人房产中介所的经营者,对于法院查封正在拍卖的房产,其他人无权进行交易,王金凤、何毛妮找其看房,看房完毕后王金凤向孙丽的对象李民微信转账了500元。王金凤于2017416日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞买成功丰县安福小区M02(三)号楼1单元501室房屋,并将房款全部付清,后办理了过户手续。王金凤虽找孙丽看房,但丰县安福小区M02(三)号楼1单元501室房屋是王金凤通过淘宝网司法拍卖网络平台看到并竞拍得到的,孙丽未促成房屋买卖合同的订立,故双方之间的居间合同不成立。因王金凤、何毛妮不是通过孙丽购买的丰县安福小区M02(三)号楼1单元501室房屋,双方之间仅是看房行为,且王金凤亦已通过微信转账向孙丽支付了500元看房费用,故孙丽请求支付中介费的请求,不予支持。

综上,江苏省丰县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定,于2017830日作出(2017)苏0321民初3454号民事判决:驳回孙丽的诉讼请求。

上诉人孙丽不服上述民事判决,向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉称:请求撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审。事实与理由:1、孙丽与王金凤、何毛妮签订的协议虽名为“看房约定书”,但根据合同内容实际上是居间合同。该居间合同是双方自愿签订,不违反法律强制性、禁止性规定,该居间合同成立且生效,涉案房产是否由法院拍卖并不影响居间合同的成立、生效。2、根据一审认定的事实,201743日,王金凤联系孙丽要求看涉案房屋,可以推定王金凤、何毛妮是通过孙丽获得房屋信息,一审认定王金凤、何毛妮通过淘宝网司法拍卖网络平台看到涉案房产信息错误。3、根据合同约定,看房费为30元,孙丽带王金凤、何毛妮看第一套房时,王金凤、何毛妮已向孙丽支付30元看房费,之后看房均未收取看房费,而且丰县本地房屋中介行业收取看房费均是30元,因此,王金凤、何毛妮向孙丽支付的500元应是买房定金。4、孙丽与王金凤、何毛妮签订了居间合同,合同中对中介费、违约金等有明确约定,看房仅是居间合同的一部分。孙丽方陪王金凤、何毛妮看了多套房屋,都没看中,后王金凤、何毛妮通过孙丽发布的房产信息得知涉案房产信息,并主动与孙丽联系要求看房,孙丽方随后联系好房产所有人方,并陪王金凤、何毛妮看房,王金凤、何毛妮看房后决定购买该房产,并向孙丽方支付购房定金500元,且要求孙丽把在平台上发布的信息撤掉,孙丽不仅撤掉发布的房产信息,还让房产所有人方在中介所指导王金凤、何毛妮在网上竞买,后竞买成功,孙丽在王金凤、何毛妮竞买成功后多次与王金凤、何毛妮联系,主动要求协助其办理过户手续,但其不理睬。孙丽已履行居间人义务,促成房屋买卖合同订立,王金凤、何毛妮应按约定支付中介费用。

被上诉人王金凤、何毛妮答辩称:2017117日,何毛妮在热心人中介登记看过九州嘉园的房产,当时没有看中,此后再也没有到中介看房子,我们留有中介人的微信,一直关注房源信息,20174月,王金凤在网上看到涉案房产拍卖,恰好热心人中介也在微信发布此房屋,王金凤就打电话联系中介人询问有无此房钥匙,想看看房屋内部,中介人说看房子要缴500元,王金凤看房心切就转给中介人500元,此后再没有和中介联系,我们是在网上竞拍买到的涉案房产,没有通过中介办理任何手续,我们不同意支付中介费和违约金。一审判决正确,应予维持。

二审期间,上诉人孙丽提供了如下证据:

1201776日,王金凤、何毛妮向孙丽转账1500元微信记录复印件一份。证明201776日王金凤、何毛妮曾同意给孙丽1500元,但孙丽没有收。

2、涉案房产网上拍卖网页复印件两份,该网页上留有咨询方式为丰县人民法院张呈的电话。证明如果王金凤、何毛妮在网上得到信息,买房可联系张呈,不会和孙丽联系。

王金凤、何毛妮质证认为,对证据1,我们调解时为息事宁人给孙丽1500元;对于证据2,我是在淘宝上看到法院拍卖的房屋,恰好我有孙丽微信朋友圈,于是看房从孙丽处拿钥匙。

二审庭审中,何毛妮陈述2017117日的看房约定书是其签字,但看的不是涉案房产。王金凤在孙丽的微信朋友圈看到孙丽有涉案房产的钥匙,所以才联系孙丽看房。孙丽否认在朋友圈发布有涉案房产钥匙的信息,事实上钥匙也不在其手中,孙丽联系闵刚国带王金凤看的涉案房产。本院要求王金凤、何毛妮在规定时间向法庭提供支持其上述陈述的相关微信证据,但王金凤、何毛妮未能提供相关证据。

二审查明,孙丽、何毛妮在2017117日看房约定书中约定:1、看房前应当支付给中介方看房费叁拾元。2、看房后对相中的房产:是售房的,交付定金时,看房人即买房人应当主动支付给中介方的费用是该套房产交易额的百分之一(1%),中介方应当协助买卖双方签署相关合同及办理相关过户手续;如果买房人对该房产私自交易或通过其他中介达成对同一套房产的交易则构成故意欺诈,那么买房人自愿单方面把中介费改定为该套房产交易额的百分之二(2%),如果买房人交付定金后一周内仍不主动支付中介费即为故意违约;是租房的,看房人即租客交付定金或房租费时应当主动付清中介费,其费用是该套房产月租金的一半;如果私自交易或通过其他中介交易则构成故意欺诈或者如果租客交付定金或房租费后一周内仍不主动支付中介费即为故意违约其中介费则自愿调整为该套房产月租金的全部。

徐州市中级人民法院经审理认为,一、关于双方当事人之间是否成立居间合同关系问题。《中国人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”2017117日,何毛妮、王金凤因家庭购房与热心人房产的经营者孙丽签订看房约定书,双方就中介方提供房屋信息、看房人支付看房费、中介费及中介方协助过户、违约责任等事项作出约定,该约定系双方真实意思表示,虽然涉案房产是法院拍卖房产,法院也在网络上发布拍卖公告,但法院拍卖公告只是司法拍卖公示程序,并不能当然保证全部由买房意愿的人知晓拍卖信息,同时,法律也并不禁止社会中介机构向他人提供涉案房产的拍卖信息并收取费用,因此,根据上述法律规定,应认定孙丽与王金凤、何毛妮之间形成居间合同关系,且该居间合同成立并生效,双方当事人均应按合同约定履行各自义务。

居间合同签订后,孙丽向王金凤、何毛妮提供了涉案房源信息,孙丽的对象李民带领王金凤去看了房,原房屋主人委托的闵刚国也已告知王金凤该套房产是法院拍卖房,王金凤、何毛妮于当日微信转账给李民500元。上述过程可以证实,孙丽按居间合同约定向王金凤、何毛妮报告了订立合同的机会,提供了看房等订立合同的相关服务。王金凤、何毛妮虽主张其从网络上直接获得涉案房产拍卖的信息,但王金凤、何毛妮从网络获取信息后,不联系网络上公布的法院负责拍卖工作的联系人,却找到孙丽要求看房与正常交易习惯不符,其二审中提出在孙丽微信朋友圈中看到孙丽有涉案房产钥匙的观点,也无证据证实,故王金凤、何毛妮主张未通过孙丽获取涉案房产出售信息与事实不符,本院不予支持。在孙丽已经履行居间合同设定义务的情况下,王金凤、何毛妮应向孙丽支付合理的居间费用。

二、关于居间费用如何确定问题。《中国人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中,涉案房产的买卖具有特殊性,即孙丽居间的是法院拍卖的房产,根据司法拍卖程序,涉案房产并非孙丽提供信息和服务王金凤、何毛妮就一定能够买到,涉案房产的交易存在竞买人经济实力、人数多少等方面的不确定因素。双方在居间合同中对涉案房产交易特殊情况及费用并未明确,根据上述法律规定,应根据居间人的劳务合理确定居间费用。

根据查明事实,王金凤、何毛妮经居间人孙丽提供信息、查看涉案房屋并了解房屋详细情况后,通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞买成功涉案房屋,孙丽提供信息并带王金凤、何毛妮的看房行为是促成王金凤、何毛妮购买涉案房屋的基础性因素,但拍卖是以公开竞价形式,将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式,其具有买主不特定性及价格变动性的特点,故王金凤、何毛妮自身经济实力以及交易中的判断决策,也是促成交易的重要因素。涉案房屋最终拍卖成交价为45.55万元,孙丽、何毛妮在看房约定书中约定中介方的费用是该套房产交易额的百分之一即4555元,综合考虑双方居间合同对居间费用的约定,以及孙丽居间行为对促成交易的影响,本院酌定居间费用为双方约定费用的50%2300元。因王金凤已向孙丽支付500元,且孙丽自认该款为居间费定金,故该500元应从2300元居间费用中扣除,王金凤、何毛妮应向孙丽支付居间费用1800元。

三、关于王金凤、何毛妮应否承担违约责任的问题。何毛妮与孙丽签订的看房约定书中,虽然约定了违约金的数额和计算方式,但并未明确约定涉案房产为法院司法拍卖房产,基于司法拍卖交易形式的特殊性,双方对履约及违约的理解存在事实上争议,在双方未对司法拍卖交易形式违约责任明确约定的情况下,孙丽要求王金凤、何毛妮承担违约责任合同依据不足,本院不予支持。

综上,孙丽的部分上诉请求成立,一审判决应予变更。徐州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,于201852日作出(2017)苏03民终7302号民事判决:一、撤销江苏省丰县人民法院(2017)苏0321民初3454号民事判决;二、本判决生效之日起十日内,王金凤、何毛妮向孙丽支付居间费1800元;三、驳回孙丽的其他诉讼请求。

 

 

 

 

 

案例报送单位:徐州市中级人民法院

二审合议庭成员:孙庆、黄政、费蜜

 

                               人:孙庆、闫媛媛

来源:《徐州审判》2018年第03期
责任编辑:唐新利