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刘骅庆诉黄继庆房屋买卖合同纠纷案
作者:胡根平、罗雨濛  发布时间:2019-01-10 09:34:39 打印 字号: | |

【裁判摘要】房屋买卖合同纠纷中,出卖人欲提高房价,拒绝按照原合同继续履行的情况下,买房人未付清房款,不属于违约。出卖人以明确行为表示不履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同的一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

 原告:刘骅庆,男,1989年生,汉族,住江苏省丰县。

被告:黄继庆,男,1963年生,汉族,住江苏省邳州市。

原告刘骅庆因与被告黄继庆房屋买卖合同纠纷一案,向徐州市云龙区人民法院提起诉讼

原告刘骅庆诉称:20161130日,原告与被告黄继庆签订《房地产买卖合同》,约定以86万元价格购买被告位于徐州市云龙区提香湾小区的301号房屋一套及配套地下室。合同签订后,原告支付定金5万元,双方约定于2017110日前至产权部门办理上述房产的过户手续。因被告方原因致使过户推迟,2017126日,双方签订《补充协议》,约定被告于201731日前将涉案房产贷款还清并办理好不动产权证,并于31日办理房屋过户手续及将房屋交付原告。协议签订后,因房价上涨,被告以自己的行为明确表示不履行合同义务。原告故诉至法院,请求判令:1、解除原告刘骅庆与被告黄继庆签订的《房地产买卖合同》;2、被告黄继庆退还原告定金50000元,赔偿原告房屋增值损失331600元、律师费15000元、中介费8600元,返还原告垫付的物业费用1425元;3、诉讼费、保全费、评估鉴定费用由被告黄继庆承担。

被告黄继庆辩称,案涉房屋买卖合同的买方系原告与孙德凯二人,原告单独起诉,遗漏权利主体。原告与被告黄继庆签订的补充协议约定的过户时间是201751日,原告于20174月提起诉讼时被告并未违约,即便被告黄继庆有解除双方房屋买卖合同的意思表示,但原告一直没有同意,故双方并未就解除合同达成合意,原告应当继续履行合同约定的支付购房款的义务,在原告未履行给付房款义务的情况下,被告黄继庆有权拒绝过户。原告未按合同约定支付购房款,存在严重违约。被告也未将地下室出售给原告。综上,原告主张被告赔偿330000元损失及律师费无事实及法律依据,另因原告要求解除合同,根据合同约定和法律规定,定金不应返还。

徐州市云龙区人民法院审理查明:位于徐州市提香湾小区的301号房屋及地下室由黄继庆于201488日与徐州隆耀置业有限公司分别签订《商品房买卖合同》购买。20141117日,黄继庆以301号房屋在中国银行股份有限公司徐州分行贷款60万元。合同约定贷款分144期还清,在正常还款满12期且提前还款总额不少于20万元的情况下,可以申请提前还款。

20161130,案外人孙德凯代原告刘骅庆(乙方)与作为黄继庆(甲方)代理人的黄小虎及云龙区宝泓房产中介所(丙方)签订《房地产买卖合同》,约定黄继庆将其所有的建筑面积约125.57平方米的提香湾小区301号房屋以860000元的价格出售给刘骅庆。售价含配套毛坯、地下室、上房费用、维修基金。房款支付采取首付款加贷款方式,付部分房款,剩余部分买方申请贷款支付,首付款加贷款总额等于总房款。房产交易产生的税、费全部由买方承担,卖方净得议定售价。双方约定2017110日前到产权部门办理房产过户手续,如逾期视为违约,双方签署补充协议除外。甲方收到房屋全款之日,双方交接房屋。居间服务费8600元,由乙方承担,在签订本协议时付清给丙方。在签订本协议时,乙方交付甲方购房定金伍万元,双方同意该定金抵购房款或服务费,甲方将商品房买卖合同押给丙方保管。违反本协议任意一条款均视为违约,违约方赔偿守约方违约金拾万元,另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失,违约方另行支付居间方前述约定的8600元服务费,若甲乙双方协商解除本协议,双方应向居间方各支付50%上述居间服务费,且丙方有权从定金中优先收取,违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款日期的要给付给对方违约金,按每日总房款的千分之三计算。甲方自行还清银行贷款,办证之前费用由甲方承担,过户产生费用由乙方承担。合同签订当日,原告向中介所支付了中介费8600元,向被告支付了定金50000元。

因黄继庆以301号房产在银行办理的抵押贷款尚未还清,致使黄继庆与刘骅庆未能按照原合同约定于2017110日前办理过户手续。2017126日,黄小虎代黄继庆(甲方)与刘骅庆(乙方)及宝泰房地产经纪有限公司(丙方)(原为云龙区宝泓房产中介所)签订《补充协议》,约定甲方于201731日前将301号房屋贷款还清并办理好不动产权证以不影响双方于约定的201731日前办理过户手续。因贷款仍未能如期还清,2017226日,黄小虎代黄继庆(甲方)与刘骅庆(乙方)及宝泰房地产经纪有限公司(丙方)再次签订《补充协议》,黄继庆承诺于201751日前将301号房屋贷款还清并办理好不动产权证以不影响双方于201751日前办理过户手续。甲方将房产钥匙交给乙方由其装修使用。如在此协议约定过户日期前乙方违约,将支付甲方违约金壹拾万元。如甲方违约需支付乙方壹拾万元及赔偿乙方装修所花费用。

《房地产买卖合同》及补充协议签订后,黄继庆不同意按照原合同约定的售价继续履行合同,欲对原合同约定的价格条款进行上调。201744日,黄继庆在与宝泰房地产经纪有限公司工作人员陈林的电话沟通中表示,按照单价9500元每平方米对房屋售价进行调整。次日,黄继庆在与刘骅庆的电话沟通中表示,不再按照原合同约定的价格履行,按照9500元每平方米计算房价,否则不同意出售。

2017411,刘骅庆因与黄继庆房屋买卖合同纠纷,委托江苏维维律师事务所进行诉讼,并于201759日支付代理费15000元。

另查明,2017311日,刘骅庆向提香湾物业管理服务中心支付了涉案房屋物业费及公共能耗费1425元。

在审理中,经刘骅庆申请,法院委托江苏中勤资产评估房地产评估有限公司对涉案房屋及地下室在201745日的市场价值进行评估。2017914日,该评估公司作出评估意见:评估对象房地产在估价时点201745日市场截止为人民币1191600元,其中房产评估价值为1151300元,评估单价为9470元每平方米。地下室评估价值为40300元,评估单价为2200元每平方米。刘骅庆缴纳了评估费6000元。

徐州市云龙区人民法院经审理认为:一、关于原告以其自己名义单独提起本案诉讼是否属于遗漏原告主体的问题。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施的民事法律行为,对被代理人发生法律效力。本案中,孙德凯系受原告刘骅庆的委托以刘骅庆的名义与被告签订案涉《房地产买卖合同》,其在合同上签字的行为仅有代理刘骅庆的意思表示,而无以自己名义购买房屋、订立合同的意思表示。故,涉案合同的买方仅为刘骅庆一人,其以自己的名义提起诉讼,不属于遗漏原告主体。

二、关于被告在履行合同过程中是否存在违约的问题。刘骅庆与黄继庆签订的《房地产买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行合同义务。虽然刘骅庆与黄继庆签订的补充协议约定黄继庆清偿贷款及办理过户日期为201751日前,但黄继庆于201745日即向刘骅庆明确表示不再履行原合同约定的价格条款。价格条款系房屋买卖合同的主要及重要条款,黄继庆的该行为已表明其不再按照双方合同约定履行合同义务,构成违约。黄继庆辨称在原告未支付购房款的情况下享有先履行抗辩权,首先,双方签订的《房地产买卖合同》并未对支付购房款的时间做出明确约定;其次,双方在合同履行过程中,签订两次补充协议均是对被告偿还贷款及办理过户的时间进行约定,未就原告支付房款时间进行约定。综合考虑市场交易习惯及双方合同履行情况,可以认定支付购房款的时间为办理过户手续前即可。故,在被告欲提高售房价格,拒绝按照原合同继续履行的情况下,原告未付清房款,不属于违约。综上,被告关于原告违约,其并未违约的主张,不能成立。被告应当向原告承担违约责任。

三、关于刘骅庆与黄继庆的房屋买卖行为是否包含地下室的问题。双方20161130日签订的《房地产买卖合同》中约定“售价含配套毛坯、地下室、上房费用、维修基金。”根据合同约定,双方约定的860000元价款中已包含地下室,黄继庆主张未出售地下室,无事实依据,本院不予支持。

四、关于原告主张的各项损失应否支持的问题。在被告明确表示不履行原合同约定的价格条款的情况下,原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定主张解除合同,应予支持。合同解除后,尚未履行的终止履行,已经履行的根据履行情况,一方可请求返还已付款项,对于刘骅庆已经支付的定金50000元,黄继庆应予返还。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同的一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,原告主张的房屋增值损失331600元,该损失为履行合同后原告可以获得的利益,对于该损失,被告黄继庆亦应予以赔偿。对于原告主张的律师费15000元、中介费8600元,亦符合合同约定,本院依法亦予以支持。对于原告垫付的物业费用1425元,被告黄继庆亦应返还。

综上,徐州市云龙区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项,第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定,于2017126日作出(2017)苏0303民初1898号民事判决:

一、解除原告刘骅庆与被告黄继庆于20161130日签订的《房地产买卖合同》;

二、被告黄继庆于本判决生效之日起七日内返还原告定金50000元、物业费用1425元并赔偿原告房屋增值损失331600元、律师费15000元、中介费8600元。

一审判决后,黄继庆不服,向徐州市中级人民法院提起上诉,后于2018712日向徐州市中级人民法院书面申请撤回上诉,徐州市中级人民法院于2018712日作出(2018)苏03民终488号民事裁定,准许上诉人黄继庆撤回上诉。一审判决书现已发生法律效力。

 

 

 

 

案例报送单位:徐州市云龙区人民法院

一审合议庭成员:胡根平、梁波、路振亚

二审合议庭成员:祝杰、程晓、崔金城

      人:胡根平、罗雨濛

来源:《徐州审判》2018年第03期
责任编辑:唐新利