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重磅!我院一篇案例入选《中国法院2018年度案例》
作者:贾汪法院  发布时间:2018-11-29 17:05:04 打印 字号: | |
  近日,贾汪区人民法院民一庭庭长付嘉丰主审的《房屋买卖未办理过户手续是否影响执行过程中对房产的执行》入选《中国法院2018年度案例》

  《中国法院2018年度案例》由国家法官学院案例开发研究中心精心选编,汇集全国各地法院最新审结的典型案例,高度提炼案情和裁判要旨,突出争议焦点,展现法官审判时的法律使用方法和裁判思路,对总结审判经验、指导审判业务、加强法制宣传等发挥着重要作用,具有很强的指导性和重要的参考价值。

【基本案情】

  2012年1月,许某、倪某为方便孩子上学欲在大吴镇买房,后听说刘某有房出售,遂多次协商确定以36万元购买,待房产证办好后再办理过户手续。

  1月16日,刘某取得涉案房屋的所有权证书后告知许某、倪某。1月17日,许某与刘某签订《房地产买卖契约》,约定刘某将位于徐州市贾汪区大吴镇某房屋一套(房屋所有权证号为贾房贾字第0259xx号,建筑面积118平方米)出售给许某,价款36万元,一次付清,付款方式为现金。

  许某于当日上、下午分别交付给刘某20万元、16万元。刘某分别给许某出具了收条,并将房产证及钥匙一并交付。许某、倪某夫妻即入住涉案房屋,陆续交纳水费、电费、物业费和有线电视费用。因刘某尚未办理完该房屋土地使用证,故未能办理房屋产权过户手续。

  2012年5月4日,解某与刘某民间借贷纠纷案件中,根据解某的申请,贾汪区人民法院查封了该房屋。2012年8月7日,该房屋取得土地证后,许某到房管局办理过户手续,得知该房屋被法院查封,已经无法过户。

  2013年4月1日,程某向徐州市贾汪区人民法院提出诉前财产保全申请,要求查封刘某名下价值8万元的财产,徐州市贾汪区人民法院受理后,于同日查封了刘某名下的该房屋。程某在提出诉前保全后,提出诉讼,要求刘某给付借款8万元。徐州市贾汪区人民法院依法作出调解书。调解书生效后,刘某没有履行给付义务,程某于2013年8月向徐州市贾汪区人民法院申请强制执行。

  案件在执行过程中,许某、倪某提出执行异议,认为该房屋已由其购买并在此居住。遂提起诉讼要求判令:法院停止执行;确认原告对被查封房屋的所有权(房屋价值36万元);刘某协助许某、倪某办理涉诉房屋的过户手续。

【案件焦点】

  许某请求对该房屋停止执行是否有事实和法律依据;许某请求确认该房屋权属是否有事实和法律依据;刘某协助许某办理该房屋的过户手续是否有事实和法律依据。

【法院裁判要旨】

  徐州市贾汪区人民法院经审理认为:根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于停止执行条件的规定,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

本案,原告有权阻却执行的条件包括四项:1、原告与刘某之间存在真实有效的房屋买卖合同;2、原告已经支付全部价款;3、原告实际占有房屋;4、原告对未办理过户登记手续没有过错。

  诉讼中程某对购房协议书和收据的效力持有异议,但其不申请鉴定,也无证据推翻。而许某提供的《房地产买卖契约》系双方真实的意思表示,且已支付了全部价款并有相关证据予以佐证;程某认为许某与刘某之间有亲戚关系,系借住,但无证据推翻。可以认定许某于查封前已经实际占有该房屋;没及时过户是因未取得房屋的土地证,并非许某的原因。

  不动产登记具有绝对效力,该房屋在房产管理机关登记所有人为刘某,尚未办理物权变更登记,故对许某在本案中提出的确认该房屋权属的诉讼请求不予支持。

  许某与刘某之间订立的《房地产买卖契约》系双方自愿签订的合同,办理房屋过户手续是刘某应当承担的房屋买卖合同的协助义务,刘某应当履行。

  徐州市贾汪区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:

1停止对徐州市贾汪区大吴镇该房屋的执行;2驳回原告许某、倪某要求确认该房屋归其所有的请求;3被告刘某于判决生效后三十日内协助原告许某、倪某办理该房屋的过户手续。

【法官后语】

  本案处理重点主要在于确定房屋买卖的时间节点问题,且房屋买卖未办理过户手续是否影响执行过程中对房产的执行。

  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于停止执行条件的规定,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

  具体到本案,许某与刘某之间订立的《房地产买卖契约》系双方真实的意思表示,且时间在法院查封、执行之前。许某已经支付了全部价款,并于查封前已经实际占有该房屋,对房屋未办理过户登记手续没有过错。程某的诸多辩称却无证据予以推翻上述事实,所以涉案房屋具有排除执行的实体权利,应当停止对涉案房屋的执行,刘某应当履行协助办理房屋过户手续的义务。
责任编辑:贾汪法院