当前位置: 首页 > 新闻中心 > 基层动态
将房子登记在儿子名下 无权处分售卖房屋承担违约责任
作者:吴磊 常江红  发布时间:2018-11-05 10:13:50 打印 字号: | |

徐州市民吴某全款买了一套房子,为了办理手续“方便”,就将产权登记在儿子吴小某身上,后吴某未经儿子与王某签订房屋买卖合同,将房子卖给王某,吴小某得知后表示不同意,王某起诉吴某要求其承担违约责任,近日,铜山区法院审结这一案件,支持了原告的诉请。

案情简介:卖“自己”房子 儿子不同意

吴某年近六旬,2010年,房价还未波涛汹涌时,手上有点余钱的他在铜山新区全款买了套房产,因为觉得年纪大了不想跑来跑去办手续,再加上只有一个儿子,吴某就将房产登记在儿子吴小某名下,由于儿子也有房子住,吴某就将买来的房产出租赚点养老钱。2017年,眼看着房价不断上涨,李某开始坐不住了,准备趁“高点”将房子卖了,由于这套房子地处铜山新区核心地段,且为小户型,很快就有人问津,20176月,吴某与王某签订房屋买卖合同,约定将该房产以50万元的价格出售,吴某应于201781日前协助王某办理过户,如果违约,应向王某赔偿因此受到的损失并支付定金双倍的违约金。王某当天就支付吴某定金1万元。

觉得自己很有眼光的吴某兴冲冲告诉吴小某,让他尽快去办理手续,尽快收钱。谁知吴小某却说,这套房子离小学较近,以后自己儿子上学时候可以住在这,不同意出售这套房屋。吴某很生气,心想自己全款买的房子,怎么自己就不能卖了,经过咨询,他才明白,这真的不能随便卖。

吴某将这一情况告诉王某,失望的王某表示吴某应承担违约责任,赔偿自己损失,因为数额没谈拢,王某诉至法院,请求判令被告支付违约金2万(计算方法按合同约定为双倍定金)、返还购房定金1万元。

吴某辩称,涉案房屋登记在被告儿子名下。被告签订房屋买卖合同后,被告的儿子及儿媳不同意出售给原告。故被告同意退还定金及违约金(按一倍定金计算即1万元)。原告诉请违约金2万系按双倍定金计算,无合同依据不应支持。

法院判决:被告行为构成根本违约

铜山法院审理后认为,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。被告吴某并非涉案房屋的所有权人,其未经房屋所有权人吴小某的同意,擅自以自己名义与原告签订房屋买卖合同,且违约未履行合同义务,应承担相应的违约责任。因被告违约,合同目的无法实现,涉案合同已实际解除。原告要求被告返还定金1万元,符合合同约定及法律规定,法院予以支持;原告要求被告按照合同约定的违约金计算方法即定金双倍支付违约金2万,符合合同约定,且不超过法律规定的标准,法院予以支持。被告抗辩称违约金2万中包含定金1万元,无证据证明,法院不予采信。最终,法院支持了原告诉请。

法官说法:无权处分人签订的合同需所有权人追认才具有法律效力

据本案主审法官常江红介绍,房屋买卖合同属于买卖合同的一种,又因合同所涉标的物为不动产,故此类合同连接了物权和债权制度。对于房屋买卖合同成立及有效的认定一般以《合同法》和《物权法》中相关规定为准。

审理中常见的一种争议是对于无权处分人签订的房屋买卖合同效力的判断,随着债权物权分离理念的深入,法律法规对此进行了更新。1999年施行的合同法,第五十一条规定无权处分人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。据此,实践中出现了认定合同无效或效力待定的意见。2007年施行的物权法第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这是关于物权变动与原因行为相区分原则的规定。在出卖他人之物场合,所签订的买卖合同是负担行为,在当事人之间产生债权;标的物的交付或过户是处分行为,交付或过户的结果是产生物权的变动。

再明确地说,交付或过户已不仅仅是履行合同的事实行为,而且是含有当事人的意思表示的处分行为,当事人的意思表示即是移转标的物的所有权。买卖合同是确定有效的,并不受有无处分权的影响;而处分行为的生效则要受到处分人事后是否得到权利人的追认可取得处分权的制约。买卖合同司法解释对无权处分行为进一步明确采纳区分原则。因此,坚持物权行为、债权行为区分原则是正确处理无权处分的法理基础。由于被告无权处分案涉房屋,在未取得产权人同意的情况下,原告只能向合同相对人即被告行使违约赔偿或损害赔偿的债权请求权,其在案涉房屋之上不能成立物权期待权,更不能取得所有权。

本案中,吴某认为自己花钱买的房子,自己就可以买卖,是混淆了动产和不动产转移的区别,对于不动产来说,必须是登记,对于动产来说,动产是流动性比较强的物,只要物品进行转移就行,物上的相应权力就相应地进行了转移。不动产物权是否发生转移应以产权登记为准,动产则在交付后产权即发生转移。因此,如果作为房主的吴小某不同意,吴某是无权卖房的。

责任编辑:铜山法院