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诚信走天下 违约有代价
作者:鼓楼法院 赵玉民 侯盈  发布时间:2018-04-11 16:47:50 打印 字号: | |

    买卖双方通过经纪公司签订二手房买卖协议,准备交易位于鼓楼区某小区的一套约88平方米的商品房。然而,买方在支付5万元定金后,卖方却提出要签订一份购房补充协议。

已签订买卖协议又为何要续签补充协议?卖方的要求合法吗?昨日,鼓楼法院公布了这起房屋买卖合同纠纷案。 

签完买卖协议,卖方又要签补充协议

2017年的夏天,李先生通过徐州某房屋置换经纪有限公司,看中了位于鼓楼区某小区的一套商品房,面积约88平方米,经过经纪公司的沟通,李先生和房主王女士、宋先生见了面,对他们开出的79.5万元总价款也能接受。随后,李先生和王女士、宋先生经该经纪公司居间介绍,签订了二手房买卖协议,约定了出售房屋的总价款及相关定金、佣金数额,以及办理该房屋过户的时间和双方各自的违约责任。协议签订后,李先生支付了5万元定金,暂由经纪公司保管。

然而,就在这份协议签订没过多久,卖方提出,再与李先生签订一份购房补充协议,就贷款等问题作出新的约定。依据原来的买卖协议,双方约定2017年10月15日前办理完毕相关贷款手续,并及时向交易中心提交银行贷款确认单,贷款金额不足部分,由李先生以现金方式补齐;而现在王、宋二人则提出,如果20171030日前银行不能放款,李先生就要以现金的形式支付全款,否则每逾期一天赔偿500元违约金。在阅读过该补充协议后,李先生表示反对,经纪公司虽然几经沟通,但当事双方都未让步。最终,协议没能如期履行。

签订协议却白白折腾了一场的李先生感到很气愤,遂提起诉讼,要求卖方王女士、宋先生赔偿佣金损失1万元,并按照约定向其支付违约金10万元。随后,李先生书面通知王女士、宋先生,解除了双方之前签订的买卖协议,要求其承担违约责任。

原被告充分质证,违约责任该由谁担?

鼓楼法院对该案进行了公开审理。被告表示,目前仍愿意卖房,之后虽然要求签订补充协议,但是并没有提高房价,而且她从头到尾根本就没有收到过原告的定金,所以不存在违约,10万元的违约金和1万元佣金都不应该赔偿。

案件审理中,原告李先生追加了经纪公司作为第三人参加诉讼。该经纪公司表示,在法院受理后,王女士曾找过李先生协商解决继续履行合同的问题,但仍然强调要求签订补充协议,李先生无法接受。作为居间方,经纪公司曾多次通知被告方按约定网签,被拒绝,李先生才向王女士、宋先生发出解除合同通知,其认为相关协议未履行的过错在于被告,系被告违约。

一审认定被告单方违约,赔偿违约金5

鼓楼法院审理后认为,原、被告签订的二手房买卖协议,是双方真实意思表示,合法有效。该买卖协议签订后,被告又制定补充协议,是对原协议的变更,原告不接受并表示无法按照补充协议履行,因此系被告的行为构成单方违约,应承担根本违约责任。

本案中,原告只交付了5万元定金,但约定的10万元违约金,过分高于造成的损失。鉴于5万元定金由第三人居间方保管,第三人愿意返还给原告,遂判决被告承担原告违约损失5万元,驳回原告的其他诉讼请求。

不服判决上诉,二审又被判承担佣金

然而在法院向原、被告送达判决书以后,双方均不服判决,向市中级人民法院提起上诉。李先生的上诉请求是改判被上诉人赔偿佣金1万元。王女士的上诉请求是撤销原审判决,改判李先生和第三人向其书面道歉,并赔偿合同内及误工损失1万元,确认三方协议解除。

根据庭审查明事实及双方陈述,市中院作出评判:1、因双方在二手房买卖协议中约定定金交中介保管,而李先生已将定金交付中介处,故李先生不构成违约;2、根据二手房买卖协议约定,如果卖方违约应赔偿买方佣金损失,故王女士、宋先生对李先生已经支付的佣金6500元应当承担赔偿责任;3、王女士、宋先生在一审中未就道歉及误工损失的主张提起反诉,故在二审中不予审查。

最终,市中院作出终审判决:维持鼓楼法院针对该案民事判决第一项,即“本判决发生法律效力后十日内,被告王某、宋某支付原告李某违约金5万元”;王某、宋某赔偿李某佣金损失6500元。

房屋买卖合同纠纷案增多 趋利避害致违约频现

 

趋利避害往往是导致目前房屋买卖合同纠纷案件频发的重要原因,买家想低价买房,卖家想高价卖房,一旦市场房价出现了较为明显的波动,往往会有当事一方出现违约,导致合同不能正常履行,但这种故意违约的行为,完全背离我国《合同法》所规定的“诚实信用”基本准则,是不受法律保护的。

责任编辑:唐新利