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88平米二手房卖79万元
房主的一个要求让买卖黄了 已签买卖协议,房主又提出续签补充协议,买方反对并起诉;鼓楼法院一审认定卖方构成单方违约,赔偿买方违约金5万元;卖方上诉至市中院,二审又被判承担佣金
作者:记者 沈扬 通讯员 赵玉民 侯盈  发布时间:2018-04-09 17:02:29 打印 字号: | |

    买卖双方通过经纪公司签订存量房买卖协议,准备交易位于鼓楼区锦都汇小区的一套约88平方米的商品房,总价款79万余元。然而,买方在支付5万元定金后,卖方却提出要签订一份购房补充协议。

  已签订买卖协议又为何要续签补充协议?卖方的要求合法吗?昨日,鼓楼法院公布了这起房屋买卖合同纠纷案。

  签完买卖协议,卖方又要签补充协议

  2017年的夏天,李先生通过徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司,看中了位于鼓楼区锦都汇小区的一套商品房,面积约88平方米,经过经纪公司的沟通,李先生和房主王女士、宋先生见了面,对他们开出的79.5万元总价款也能接受。

  去年7月4日,李先生和王女士、宋先生经该经纪公司居间介绍,签订了存量房买卖协议,约定了出售房屋的总价款及相关定金、佣金数额,以及办理该房屋过户的时间和双方各自的违约责任。协议签订后,李先生支付了5万元定金,暂由经纪公司保管。

  然而,就在这份协议签订没过多久,卖方提出,再与李先生签订一份购房补充协议,就付款等问题作出新的约定。在阅读过该补充协议后,李先生表示反对,经纪公司虽然几经沟通,但当事双方都未让步。当年的8月15日,是双方本该按买卖协议约定的最晚交款及交房时间,但最终这项约定没有进行。签订协议却白白折腾了一场的李先生感到很气愤,他向辖区鼓楼法院提起民事诉讼,要求卖方王女士、宋先生赔偿佣金损失1万元,并按照约定向其支付违约金10万元。随后,李先生书面通知王女士、宋先生,解除了双方之前签订的买卖协议,要求其承担违约责任。

 

  原被告充分质证,违约责任该由谁担?

  鼓楼法院对该案进行了公开审理。被告表示,目前仍愿意卖房,之后虽然要求签订补充协议,但是并没有提高房价,而且她从头到尾根本就没有收到过原告的定金,所以不存在违约责任,10万元的违约金和1万元佣金都不应该赔偿。

  案件审理中,原告李先生追加了相关经纪公司作为第三人参加诉讼。该经纪公司表示,在法院受理后,王女士曾找过李先生协商解决继续履行合同的问题,但仍然强调要求签订补充协议,李先生无法接受。作为居间方,经纪公司曾多次通知被告方按约定网签,被拒绝,李先生才向王女士、宋先生发出解除合同通知,其认为相关协议未履行的过错在于被告,系被告违约。

  一审认定被告单方违约,赔偿违约金5万

  鼓楼法院审理后认为,原、被告签订的存量房买卖协议,是双方真实意思表示,合法有效。该买卖协议签订后,被告又制定补充协议,是对原协议的变更,原告不接受并表示无法按照补充协议履行,因此系被告的行为构成单方违约,应承担根本违约责任。

  本案中,原告只交付了5万元定金,却在协议中约定了10万元违约金,该约定的违约金过分高于造成的损失,故其要求被告支付违约金10万元依法不予支持。鉴于5万元定金由第三人居间方保管,第三人愿意返还给原告,因此被告应该承担原告违约损失5万元。根据“5万元定金甲乙双方同意由中介方保管”的约定,被告辩称没有收到定金,合同不生效的理由与事实不符。原告要求被告赔偿佣金损失1万元也与本案非同一法律关系,不予支持。

  鼓楼法院随后作出判决:被告王某、宋某向原告李某支付违约金5万元;驳回原告的其他诉讼请求。

 

  不服判决上诉,二审又被判承担佣金

  在法院向原、被告送达判决书以后,双方均不服判决,向市中级人民法院提起上诉。李先生的上诉请求是改判被上诉人王某、宋某赔偿佣金1万元。王女士的上诉请求是撤销原审判决,改判李某和第三人向其书面道歉,并赔偿合同内及误工损失1万元,确认三方协议解除。

  根据庭审查明事实及双方陈述,市中院作出评判:1、因双方在存量房买卖协议中约定定金交中介保管,而李某已将定金交付中介处,故李某不构成违约;2、根据存量房买卖协议约定,如果卖方违约应赔偿买方佣金损失,故王某、宋某对李某已经支付的佣金6500元应当承担赔偿责任;3、王某、宋某在一审中未就道歉及误工损失的主张提起反诉,故在二审中不予审查。

  最终,市中院作出终审判决:维持鼓楼法院针对该案民事判决第一项,即“本判决发生法律效力后十日内,被告王某、宋某支付原告李某违约金5万元”;王某、宋某赔偿李某佣金损失6500元。

  房屋买卖合同纠纷案增多,趋利避害致违约频现

  据审理本案的鼓楼区法院统计,该院去年1月份至8月份,房屋买卖合同纠纷案件共收案361件,而前年同期收案数量只有240件。而从现有案件来看,趋利避害往往是导致目前房屋买卖合同纠纷案件频发的重要原因,买家想低价买房,卖家想高价卖房,一旦市场房价出现了较为明显的波动,往往会有当事一方出现违约,导致合同不能正常履行,但这种故意违约的行为,完全背离我国《合同法》所规定的“诚实信用”基本准则,是不受法律保护的。

 

 

  这些二手房买卖纠纷很常见

  据业内人士介绍,在二手房交易过程中,常见的买卖纠纷主要集中在六个方面:

  一、房价上涨快致卖家毁约;

  二、买家贷款出现障碍;

  三、交易税费计算出现误差;

  四、支付定金方法方式不当有争议;

  五、中介费支付问题;

  六、户口迁出等遗留问题。

 

  通过中介买二手房要注意点啥?

  据了解,二手房交易往往离不开房产中介,那么,面对遍地开花的房产中介,买房市民又应该注意哪些呢?

  一、要选择正规的房产中介公司。宁愿多跑几家,多比较服务质量、公司资质、价格差异等方面,别跟风盲从;

  二、认真查看房屋产权。要确定房屋产权是否合法。确定卖房人有权卖房。

  三、小心细致签订合同。签订合同的时候一定要每一条都明白是什么意思,有条件最好带律师,要确保合同公平。

  四、办理过户手续不要简化程序。不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门。

  签订二手房买卖合同注意这几点

  业内人士提醒,市民在签订二手房买卖合同时,应该注意以下几个方面:

  一、在合同签订时,首先要确保合同的效力,不给对方留下主张合同无效的借口,比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等;

  二、在合同内容上多下功夫,比如尽可能约定更短的交易周期以尽快完成交易,或者在法律规定范围内,约定更高的定金额度,约定一旦发生纠纷、诉讼引发的律师费及各种费用由败诉方承担,尽可能提高违约成本;

  三、自己严格依买卖合同约定履约,不给对方留下“买方违约”的口实,包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金手续等;

  四、发现对方可能违约的,要及时固定证据。如果卖方应履行义务期限届满时未履行其义务,买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》,并保留函件复印件及邮寄凭证,以证明对方违约的事实;

  五、一旦发生纠纷,如果双方协商不成,买方应及时委托律师维护自身合法权益,且无论买方考虑何种诉讼请求,在起诉后都应立即申请财产保全,查封涉案的房产,以保障今后判决的顺利执行。

 

  记者 沈扬 通讯员 赵玉民 侯盈 

来源:《都市晨报》2018年4月8日
责任编辑:唐新利