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《徐州审判》2017年第06期:商品房逾期办证责任问题研究
作者:徐州中院 祝杰  发布时间:2018-02-26 15:52:19 打印 字号: | |

在商品房买卖合同关系中,开发商负有两大合同义务,其一是交付房屋,其二为转移房屋的所有权。就转移房屋所有权而言,根据《物权法》第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,只有完成了商品房的所有权转移登记,购房人才能够真正取得商品房的所有权。开发商与购房人签订商品房买卖合同后,商品房买卖合同即进入履行阶段,直至商品房的所有权转移登记完成。然而,实践中,由于种种原因的发生,导致商品房的所有权转移登记不能按时完成。此时,便发生俗称的商品房逾期办证的责任承担问题。

一、商品房逾期办证原因发现

(一)商品房逾期办证原因发现的路径

根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条的规定,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。据此,商品房的所有权转移登记是指开发商和购房人共同向房屋登记部门提交符合条件的申请,由房屋登记部门进行确认的过程。从转移登记所涉及的主体来看,转移登记涉及开发商、购房人和房屋登记部门,因此,逾期办证可从三方主体的角度进行分析;就转移登记的条件来看,转移登记体现国家监管和宏观调控。国家监管和宏观调控主要反映在国家房地产市场调控政策的变化上,因此,逾期办证还可从房地产市场调控政策变化的角度来进行分析。

(二)开发商的原因

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《商品房销售管理办法》第三十四条的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款、第三十五条的规定,在办理商品房所有权转移登记之前,开发商需办理完毕商品房所有权的首次登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,应当提交下列材料或具备下列条件:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料。

据此,因开发商原因造成的逾期办证主要表现为开发商不能及时办理完毕商品房所有权的首次登记和及时提供办理商品房所有权转移登记所需的必要资料,其具体情形有[1]

1、土地手续暂时不合法。如在农村集体所有的土地上建造房屋。在农村集体所有的土地办理完毕土地征用手续和有关农用地转用手续之前,该土地上建造的房屋是不能进入市场流通的。再如,在土地使用权是通过划拨方式取得的情况下,该土地上所建房屋往往只能自用,不能作为商品房出售。若作为商品房出售,则须办理土地使用权的出让手续或按照有关规定缴纳土地收益。

2、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金。《土地管理法》第五十五条规定,以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。支付土地出让金是《土地管理法》和《国有土地出让合同》规定的土地受让人(开发商)的主要义务。在开发商未能支付全部土地出让金之前,土地管理部门一般会限制开发商办理土地使用权的转移手续。

3、商品房不符合规划要求,需要整改。如商品房建设根本就没有办理规划手续,或超出规划许可的内容建设。

4、商品房不能及时取得竣工的材料。如商品房没有及时通过综合验收而不能如期取得综合验收合格的证明。需要注意的是,此处仅指非因国家房地产调控政策变化致使商品房不能及时取得竣工材料的情形。因国家房地产调控政策变化致使商品房不能及时取得竣工材料的情形,将在下文进行分析。

5、其他。如未能及时取得房地产调查或者测绘报告,未能及时缴纳相关税费,未能及时将商品房上的抵押权注销,未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。

(三)购房人的原因

根据前述《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条的规定,办理商品房所有权转移登记,并非单独是开发商的义务,购房人亦需提供相应申请材料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条对此进行了具体规定,即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”其实,购房人申请并提供相应材料,亦是诚实信用原则要求购房人履行的法定义务。购房人未能及时申请办理商品房所有权转移登记手续和提供相应材料,同样将导致逾期办证。

(四)房屋登记部门迟延办理

此处房屋登记部门迟延办理,仅指房屋登记部门办事效率低下、拖拖拉拉,不能在法定期限内将符合条件的商品房所有权的首次登记和转移登记办理完毕情形。

(五)房地产调控政策变化。国家对房地产市场进行监管和宏观调控主要反映在国家房地产市场的调控政策上,房地产市场的调控政策的出台或变化对商品房开发和商品房买卖合同履行的影响甚大,是导致商品房逾期办证的又一重要因素。

二、合同履行障碍及商品房逾期办证原因定性分析

(一)合同履行障碍

正常情况下,合同关系因合同义务的履行而达到目的。履行障碍,即合同履行遇到障碍,指合同履行的不正常开展。根据我国《合同法》和相关司法解释的规定,合同履行障碍包含违约、不可抗力、情势变更、不可归责于当事人双方的事由等内容。

1、违约。违约,即违反合同义务。需要注意的是,合同义务,并不仅限于合同约定的义务,尚包括根据诚实信用原则、合同目的和交易习惯发生的通知、协助等附随义务。违反这些附随义务,同样构成违约。同样需要注意的是,我国《合同法》在违约责任的归责原则上采严格责任主义或称无过错责任原则,对于因第三人原因造成的合同义务人违反合同义务的,合同义务人应当承担违约责任。至于合同义务人和第三人之间的纠纷,应当依照法律规定或者按照约定另行解决。从严格责任主义出发,可以引申出《合同法》确立了为通常事变负责的规则[2]

2、不可抗力。不可抗力,根据《民法通则》第一百五十三条和《合同法》第一百一十七条第二款的规定,是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力的构成要件有四:客观情况、不能预见、不能避免和不能克服,这四个要件必须同时具备。客观情况,指它必须独立存在于人的行为之外,既非因当事人的行为所发生,又非因当事人的意志所能左右。不能预见,指合同义务人在缔结合同时不能够合理地预见到该客观情况的发生。不能避免,是指该客观情况的发生具有必然性,无可回避。不能克服,是指该客观情况无法抗拒,在合同义务人履行合同义务时,因该客观情况的出现,无法正常的履行合同义务。

3、情势变更。情势变更,《合同法司法解释(二)》第二十六条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势,与通常事变相对应,是指合同成立以后客观情况发生的当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。情势变更,是合同基础或环境在客观上的异常变动,它能够致使合同交易等价关系遭到破坏,或造成合同目的不能达到。情势变更的构成要件有五:情势变更的事实、情势变更发生在合同成立后履行完毕前、情势变更不可归责于合同当事人、情势变更是合同当事人在缔结合同时所不能预见的、情势变更致使履行原合同显失公平或合同目的不能实现。

4、不可归责于当事人双方的事由。不可归责于当事人双方的事由,是一个内涵和外延较为模糊的概念。从原因的角度来界定,不可归责似乎是指没有过错;从结果的角度来界定,不可归责似乎是指不应承担责任。《合同法》关于不可归责于当事人的事由的规定出现在第二百三十一条,即因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。司法解释关于不可归责于当事人的事由的规定出现在《商品房买卖合同司法解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”和第二十三条“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定中。这些规定都有特指,都是针对特殊情况为平衡合同当事人利益所规定的特殊免责事由。然而,在我国合同法关于违约责任采无过错责任归责原则,和合同法及其司法解释仅承认不可抗力和情势变更为法定免责事由的情况下,不可归责于当事人双方的事由作为免责事由似乎并无法律依据。不履行合同义务的当事人能否因不可归责于当事人双方的事由而免责,实存在不确定性。然而,恰恰是这种不确定性填补了合同法免责事由规定的漏洞,为司法实践中法官适用公平原则、实现合同正义,恰到好处地使合同自由与合同正义两项原则相调和提供了能动的空间。实际上,在我国《合同法》出台之前的《民法通则》时代,关于违约责任的归责问题,都认为过错责任为违约责任的归责原则[3]。及至《合同法》时代,则改采无过错责任原则。我国法本属大陆法传统,改采严格责任原则相应地会产生一些影响,其中之一便是违约责任的扩张[4]。目前,大陆法系仍强调要以过错为责任的构成要件,加以限制,使得违约责任不致过分泛滥。这样,过错要件成了大陆法系限制债务不履行(违约)责任的安全阀。我国自《合同法》生效以来,一方面没有英美法系的对价制度作为限制违约责任发生的安全阀,另一方面,又抛弃了既有的过错要件之安全阀,在实际效果上即发生了违约责任的扩张[5]。当然,我国《合同法》改采无过错责任原则,自有其合理道理,在此不必赘述。只是,寻找何种安全阀,使得违约责任不致过分泛滥,实为司法实践中的难点,也是司法的重任。不可归责于当事人双方的事由,似乎可以做出些许贡献。

在对上述合同履行障碍内容进行分析的过程中,似乎可以发现如下规律:因合同义务人存在过错违反合同义务的,当然构成违约;合同义务人没有过错时,因第三人的原因或其他通常事变发生,造成合同义务人违反合同义务时,亦构成违约;于非通常事变或不可归责于当事人双方的事由的情形下,则构成不可抗力或情势变更;因《合同法司法解释(二)》第二十六条明确规定情势变更为非不可抗力造成的重大变化,不可抗力已从非通常事变中单独提及或排除出来,与情势变更相并列,共同作为非通常事变的子概念。不可抗力和情势变更并不能完全覆盖非通常事变或不可归责于当事人双方的事由的外延。在不可抗力和情势变更之外,仍有其他不可归责于当事人双方的事由的存在余地。而通常事变与其他不可归责于当事人双方的事由的概念相对模糊不清,二者之间的界限也非泾渭分明。合同各履行障碍的关系可以下图表示:

合同履行障碍

有过错

无过错(事变)

通常事变

不可归责于当事人双方的事由

其他

不可抗力

情势变更

(二)商品房逾期办证原因定性分析

1、开发商的原因。因开发商的原因,反映了开发商就逾期办证存在过错,应认定开发商构成违约,自无异议。

2、购房人的原因。因购房人原因造成的逾期办证,应认定购房人违约。购房人是办证的利益获取者,除逾期办证同样存在开发商的原因外,购房人不得要求开发商承担责任。

3、房屋登记部门迟延办理。于此情形,无论开发商和购房人均不具有过错,但房屋登记部门的迟延属于通常事变的范畴,在严格责任主义的归责原则下,应认定相应合同义务人构成违约。鉴于《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定和实践中由商品房的购买人办理商品房房屋所有权转移登记手续,开发商提供必要的证明文件、协助办理的实际情况,开发商就办证负有的合同义务仅为提供必要的证明文件、协助办理。因而,在商品房所有权的转移登记环节,若开发商并未迟延提交有关证明文件、履行协助义务,因房屋登记部门迟延办理所致逾期办证,开发商不构成违约,相应逾期办证的风险应由购房人承担。

然而,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款的规定,在办理商品房所有权转移登记之前,开发商需办理完毕办理商品房所有权的首次登记。首次登记证书和文件也是开发商履行协助义务需要提供的必要证明文件。因此,在商品房所有权的首次登记环节,因房屋登记部门迟延办理所致商品房所有权首次登记迟延,并进而导致的逾期办证,应认定开发商构成违约。

4、房地产调控政策变化。

房地产调控政策变化究竟属于何种合同履行障碍情形,有实务方面的业务专家曾进行过分析,如王林清、郭燕枝、杨心忠《因房产新政中的限贷政策引发的纠纷如何处理?》(见20170911天同诉讼圈)。该文批判了三种观点:1、房产新政中的限贷政策调整对买受人和开发商来说都是无法预料的,属于买卖双方都无法预见的风险。2、房产新政中的限贷政策调整应该属于正常的商业风险,并不直接导致合同目的无法实现。3、房产新政中的限贷政策调整属于情势变更。该文进而认为,房产新政中的限贷政策调整可视为“不可归责于双方事由”的解除合同的情形。本文赞同上述意见,《商品房买卖合同司法解释》第二十三条亦将因限贷政策所致商品房担保贷款合同未能订立并进而导致商品房买卖合同不能继续履行情况下的履行障碍规定为不可归责于当事人双方的事由,并赋予当事人解除合同的权利。上文和上述司法解释为防止此种情形下合同当事人利益的失衡,防范违约责任泛滥,无疑应予肯定。但上述分析系针对房产新政中的限贷政策而言,已经有一定程度的具体化、个案化,而房地产调控手段众多,政策并不限于限贷政策,且合同解除属于合同关系的重大变化,非因法定或约定事由不得为之,在《合同法》及有关司法解释确立严格责任主义归责原则和未明确规定商品房买卖合同可因此解除的情况下,全部以此为由解除合同缺乏法律依据。因此,将房地产调控政策变化认定为不可归责于当事人双方的事由,并赋予当事人解除合同的权利,应当慎之又慎,并应首先穷尽《合同法》及有关司法解释明文规定的免责事由的适用。

其实,房地产调控政策变化情况较为复杂,不应一刀切,机械认定。政策变化,既可能属于不可抗力,也可能符合情势变更的构成要件,还可能属于正常的商业风险,属于通常事变的范畴。在此之外,还可能在既不构成不可抗力又不构成情势变更,而确又不宜认定合同当事人违约以防止合同当事人利益失衡情形下作为非不可抗力和情势变更的不可归责于当事人双方的事由。而造成这种情况的根本原因在于情势变更与商业风险的界限划分有时并不泾渭分明,归类出现困难,以及不可归责于当事人双方的事由这一概念外延的模糊。“合同是当事人对未来事务的事先规划,当事人可以决定各自承担的风险的范围。当事人在多大范围内承担了相应的商业风险,这本身是一个合同解释问题,无论是借助于当事人明示的还是默示的表示。因而,当事人对于商业风险的承担,通常会因个案而异”[6]“情事的变化是否构成构成艰难情势,应首先考量个案的情况”[7]。“法院在判断究属情事变更,抑或商业风险时,尚需结合具体个案综合考察”[8]。也正是基于此种考虑,《最高人民法院关于正确适用《合同法司法解释(二)》服务党和国家的工作大局的通知》要求,要严格适用《合同法司法解释(二)》第二十六条,对于上述解释条文,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。不可归责于当事人双方的事由这一概念外延模糊,前文已有述及,在此不再赘述。

一般而言,不可抗力的范围包含政府行为,如王利明教授认为,“不可抗力包括以下几种情况:……2、政府行为。当事人订立合同后,政府当局颁布新政策、法律或行政措施导致合同不能履行”[9]。韩世远教授亦认为,“由于国家行使立法、行政、司法等职能而导致债务不履行及损害的发生或扩大,学说上认为,在某些特别的条件下,此类国家原因也属于不可抗力的范围”[10]。“法律的颁布实施、政策的出台与贯彻落实、司法机关对标的物采取的强制措施、国家征用等,只要符合不可预见性、不可避免并不可克服性,均可以成为不可抗力”[11]。因此,房地产调控政策变化可以构成不可抗力。

情势变更同样可以包含政府行为。如前述,作为合同履行障碍的事变可以分为通常事变和非通常事变,非通常事变似可理解成更广意义上的情势变更。因为《合同法》规定了不可抗力,但没有规定情势变更,而不可抗力与情势变更具有不同的法律效果,故《合同法司法解释(二)》第二十六条似乎将不可抗力从非通常事变中单独提及或排除出来,与情势变更相并列。由此可见,情势变更的范围包含了不可抗力的事由,似乎要比不可抗力的范围更广。“许多学者将适用情势变更的事由限于不可抗力,认为情势变更是因不可抗力而发生的”[12]。“也有一些学者认为,《联合国国际货物销售合同公约》关于不可抗力的规定实际上是对情势变更原则的规定”[13]。王利明教授在分析情势变更与不可抗力的区别时进一步认为,“不可抗力的发生并不必然导致情势变更。如果不可抗力的发生没有引起当事人之间的利益失衡,则不能适用情势变更。而情势变更的适用也不限于不可抗力,还包括意外事件和其他事由”[14]。韩世远教授在分析情势的客观行为基础和情势发生不可归责于当事人时,亦举例:“其典型的事例是因通货膨胀或者国家价格政策调整造成的给付与对待给付之间的不均衡,这当然是我国情事变更原则法理适用的最主要对象”[15]“比如国家经济政策的调整、全球性或区域性的经济危机或者金融动荡等”[16]。由此观之,作为不可抗力事由之一的政府行为,如房地产调控政策变化,亦可构成情势变更。

从上面的分析,可以看出,房地产调控政策变化,既可以作为情势变更的事由,也可以作为不可抗力的事由。因为《合同法》及其司法解释对情势变更和不可抗力作出了相互排斥的规定,并对二者的法律效果做出了不同的规定,因而在判断某一房地产调控政策变化究竟是情势变更还是不可抗力时,应从严格把握二者的构成要件的角度出发,对于符合不可抗力要件和既符合不可抗力要件又符合情势变更实质要件的房地产调控政策变化应直接认定为不可抗力,不再认定为情势变更;对于仅符合情势变更构成要件的事由,则认定为情势变更。

房地产调控政策变化还可构成通常事变和其他不可归责于当事人双方的事由。不可抗力和情势变更有着严格的要件要求,并非所有房地产调控政策不是构成不可抗力,就是构成情势变更。非不可抗力和情势变更的房地产调控政策变化并不少见,判断的实质仍在于情势变更与商业风险的区分,以及特殊情形下合同当事人的利益是否失衡以致有无必要在无法适用不可抗力和情势变更规则时以其他不可归责于当事人双方的事由对合同当事人的利益进行平衡。具体如何,仍依赖于对个案的分析。

三、商品房逾期办证的责任

(一)违约情形下的责任承担

关于违约责任,《合同法》规定了约定违约责任、法定一般违约责任。《合同法》和有关司法解释又针对具体情形规定了一些特殊的违约责任,即法定特别违约责任。就适用顺序而言,约定违约责任应当优先适用,法定特别违约责任优于法定一般违约责任适用。

如前述,违约情形包括因开发商的原因、因购房人的原因和因房屋登记部门迟延办理的原因三种情形,还包括因其他不可归责于当事人双方的事由而合同当事人的利益并不失衡只需作为通常事变处理的情形。

具体而言,因开发商原因导致逾期办证的,根据《商品房买卖合同司法解释》第18的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条是《商品房买卖合同司法解释》针对因出卖人原因导致的逾期办证情形下违约责任的特别规定,因此,其在适用顺序上应当优先于法定一般违约责任得到适用。

然而,在适用该条时,应当注意1、该条规定的是“可以按照”,而非“必须按照”或“应当按照”。此在以下两种情形,具有意义。其一,购房人的实际损失大于参照该条规定计算的违约金或损失数额时。于此情形下,购房人仍可以依法定一般违约责任的规定要求开发商按照实际损失进行赔偿。其二,购房人的损失很小,或明显不存在实际损失的,而开发商的过错又较小时。于此情形,法官应当本着公平的原则,在中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准的范围内合理确定违约损失的计算标准,而不必一定按照逾期贷款利息标准顶格计算。2、该条适用的条件限制为因开发商的原因,对于非因开发商原因造成的开发商违约、逾期办证则不适用。对于非因开发商原因造成的开发商违约、逾期办证,购房者只能适用法定一般规则追究开发商的违约责任。开发商的原因表现为土地手续暂时不合法,开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金,商品房不符合规划要求、需要整改,商品房不能及时取得竣工的材料、开发商未能及时取得房地产调查或者测绘报告,未能及时缴纳相关税费,未能及时将商品房上的抵押权注销,未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。这些情形反映了开发商主观上存在过错,具有可非难性。司法解释专门针对此种情形导致的逾期办证进行特别规定,一方面可以避免商品房买卖合同没有约定违约金而购房人的损失难以确定情形下购房人利益保护的不周,另一方面还可以体现在购房人的实际损失很小而开发商的主观过错较大甚至存在恶意时对开发商一定程度的惩罚。

因购房人原因所致逾期办证,反映了购房人的过错。在逾期办证不存在开发商原因时,根据责任自负规则,此种情形下,购房人不得要求开发商承担责任,而应自行承担不利后果。

因房屋登记部门迟延办理或因其他不可归责于当事人双方的事由而又合同当事人的利益并不失衡情形,此种情形下的履行障碍应当认定为通常事变,其责任的承担应视通常事变作用的对象而异。若事变作用于开发商履行义务过程中,如商品房所有权的首次登记环节,致开发商不能及时履行协助义务、提供必要证明文件,则应认定开发商违约。在商品房买卖合同没有特别约定的情况下,应适用法定一般违约责任规则追究开发商的责任。若事变作用于购房人申请办理商品房所有权的转移登记环节,若开发商并未迟延提交有关证明文件、履行协助义务,则相应逾期办证的风险应由购房人自行承担。

(二)房地产调控政策变化下的责任承担

房地产调控政策变化,既可能属于不可抗力,也可能构成情势变更的构成要件,还可能属于不可归责于当事人双方的其他事由,或者只是正常的商业风险。

在不可抗力和情势变更情形下,不可抗力和情势变更时是违约责任的法定免责事由,无论开发商还是购房人均不得因此要求承担违约责任,导致商品房逾期办证时亦不例外。不可抗力和情势变更往往导致合同不能履行。对此,《合同法》第九十四条和一百一十七条的规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同;因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。《合同法司法解释(二)》第二十六条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此,应根据房地产调整政策变化对合同履行的影响,来判断开发商的责任是否应当得到部分或全部免除。

房地产调控政策变化属于不可归责于当事人双方的其他事由情形,其典型案例为商品房交付使用后,房地产政策变化要求增加商品房配套设施(如新建物业管理用房、幼儿园等)情形。增加商品房配套设施,本已增加了开发商的负担,若此时再让其承担逾期办证的违约责任,则有失公平,需要平衡开发商与购房人之间的利益。此时自不应产生违约责任的承担问题。只是,如前所述,不可归责于当事人双方的其他事由并非《合同法》规定的可以普遍适用的违约责任免责事由,对其的适用应当建立在穷尽不可抗力和情势变更两个法定免责事由的前提下。能认定不可抗力或情势变更的,应当认定为不可抗力或情势变更,并依据不可抗力或情势变更的规则免责。不能认定不可抗力或情势变更的,而又确有平衡开发商与购房人利益的需要时,方能以不可归责于当事人双方的其他事由免责。

当然,在房地产调控政策变化属于不可抗力、情势变更或可以作为不可归责于当事人双方的其他事由情形,还应注意《合同法》第118的适用,即当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。根据《合同法》关于诚实信用原则的规定,情势变更和不可归责于当事人双方的其他事由情形,亦同此理。因此,在房地产调控政策变化导致开发商逾期办证时,开发商应当及时通知购房人,以减轻可能给购房人造成的损失。若开发商未能尽到该些义务,则仍然会构成违约,应当赔偿因此给购房人造成的损失。

在房地产调控政策变化属于正常的商业风险或通常事变情形下,商品房买卖合同当事人对房地产调控政策变化是能够预见到的或者应当预见到的,此种房地产调控政策变化当然不能作为逾期办证的免责事由,而应视其作用的对象而异确定责任承担或风险负担。其情况同于通常事变下逾期办证责任的承担。

 

 



[1][1] 该部分内容参考了最高人民法院民事审判第一庭:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社20159月版,第232-233页。

[2] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第599页。

[3] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第591页。

[4] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第593页。

[5] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第599页。

[6] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第385页。

[7] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第385页。

[8] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第375页。

[9] 王利明、杨立新、王轶、程啸:《民法学》,法律出版社20082月版,第606页。

[10] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第375页。

[11] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第375页。

[12] 王利明:《违约责任论》,中国政法大学出版社19963月版,第349页。

[13] 王利明:《违约责任论》,中国政法大学出版社19963月版,第349页。

[14] 王利明:《违约责任论》,中国政法大学出版社19963月版,第350页。

[15] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第386页。

[16] 韩世远:《合同法总论》,法律出版社20118月版,第386页。

责任编辑:唐新利