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《徐州审判》2017年第03期:刘江龙诉徐州金洋紫金房地产开发有限公司、徐州市徐房房屋置换经纪有限公司商品房预售合同纠纷案
作者:杨立春 王若倩  发布时间:2017-09-11 09:40:31 打印 字号: | |

【裁判摘要】

商品房销售合同的销售方与买受方未明确约定购房时需额外交纳购房佣金的,销售方如未对购房佣金的收取依据、用途等事项进行公示或履行书面告知义务,足以对买受方交付的该部分款项产生重大误解的,销售方应当予以返还或将该部分费用冲抵房款。

 

原告:刘江龙,男,19875月生,住徐州市铜山区。

被告:徐州金洋紫金房地产开发有限公司,住所地徐州市新城区行政中心二期东区综合楼D403.

被告:徐州市徐房房屋置换经纪有限公司,住所地徐州市欧洲广场D-b#-2101室。

原告刘江龙因与被告徐州金洋紫金房地产开发有限公司(以下简称金洋公司)、徐州市徐房房屋置换经纪有限公司(以下简称房屋置换公司)发生商品房预售合同纠纷,向江苏省徐州市云龙区人民法院提起诉讼。

原告刘江龙提出诉讼请求:1.二被告向原告返还购房佣金12000元;2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:201477日,原告委托其父母至被告金洋公司开发的位于徐州市云龙区紫金奥邻小区售楼处看房,意欲购买2421302号房屋。经售楼处员工任浩告知需预先交纳12000元,原告父母交纳上述款项后由金洋公司另一员工彭城出具收据一张。后原告于2014716日至被告处签订购房合同并交纳购房款,原告要求将其之前交纳的12000元冲抵房款,金洋公司告知该笔款项为购房佣金不能冲抵房款。原告此时才发现收据中载明的收费名目为佣金,加盖房屋置换公司的印章。该收费项目违反相关法律规定,故为维护原告的合法权益,请求判如所请。

被告金洋公司辩称:原告的诉请无事实和法律依据。首先,12000元的购房佣金并非金洋公司收取,故原告要求金洋公司返还上述款项于法无据;其次,原告所购房屋的原价约每平方米6868元,若参加团购可享受每平方米5999元的优惠价,每平方米节省近900元,但同时应向团购活动组织方即房屋置换公司支付购房佣金12000元。原告在签订认购书时同意并直接向房屋置换公司交纳了佣金,并由房屋置换公司出具相应收据。于是,原告在签订正式商品房买卖合同时,享受了每平方米5999元的团购优惠价。因此,原告支付购房佣金是明知且自愿的,不应当予以返还。

被告房屋置换公司辩称:2014529日,金洋公司与徐州市广播电视传媒集团签订代销合作协议,该公司系受徐州广播电视传媒集团的委托组织团购活动,并代表徐州广播电视传媒集团向每户收取12000元的购房佣金,同时确保购房客户享受团购优惠价即每平方米不高于1000元的优惠。组织房屋团购活动并收取佣金属该公司的正常业务范围,符合相关法律规定。

江苏省徐州市云龙区人民法院一审审理查明:

金洋公司(甲方)与徐州广播电视传媒集团(乙方)签订《代销房合作协议》,由乙方代理销售甲方金洋奥邻花园24号楼,合作期限自201461日至2014731日。第一条约定“合作项目为金洋奥邻花园24号楼1单元三房34套,2单元两房17套,三房17套,3单元两房17套,三房17套,共计102套”;第三条约定“合作房源现市场报价为7000元每平方米,合作房源电台合作销售价为6000元每平方米”;第四条约定“合作方式为代理,乙方通过自身媒体对本次合作进行全程宣传,按销售套数提取销售佣金,甲方无需支付宣传费用”;第五条约定“每销售一套房,乙方收取买房人12000元”;第七条约定“乙方向买房人收取的12000元作为参加电台团购费用,由电台开具发票给予买房人,此费用不在房价中体现,甲方不需开具任何凭证且不承担任何责任”。

2014530,徐州广播电视传媒集团将上述团购活动授权委托房屋置换公司代表其具体组织团购活动并收取每户12000元的购房佣金(参加团购的业主可享受团购优惠价即每平方米不高于1000元的优惠),授权日期自201461日至2014731日止。

201477,原告委托其父母至被告金洋公司紫金奥邻花园售楼处看房,并于当日与金洋公司签订《紫金奥邻花园项目认购书》,约定原告认购金洋公司紫金奥邻花园一期242单元1302号房,成交总楼价款为625113元,原告应在签订认购书的同时向金洋公司支付定金20000元。房屋最终单价为5999元每平方米,总价为546029元,首付款166029元须于2014710日前付清,余款380000元办理按揭。同日,原告父母交纳购房佣金12000元,该款项由金洋公司工作人员彭城收取,并出具加盖房屋置换公司印章的收据。

2014716,刘江龙(买受人)与金洋公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定由刘江龙购买金洋公司位于紫金奥邻花园一期242单元1302号的房屋,该商品房单价为每平方米5999元,总金额为546029元,买受人在签订该合同当日支付房款166029元,余款380000元在201485日前以银行按揭贷款方式支付给出卖人。合同签订后,原告刘江龙依约向金洋公司支付总房款546029元。

以上事实,有原、被告当庭陈述及原告提供的商品房买卖合同、佣金收据、房款票据,被告金洋公司提供的认购书、代销房合作协议,被告房屋置换公司提供的委托书等证据为证,足以认定。

本案的争议焦点是:1.原告交纳购房佣金是否系明知且自愿,金洋公司作为销售方是否履行明确告知义务;2.金洋公司是否应当承担购房佣金的返还义务;3.房屋置换公司是否应当对购房佣金承担连带返还责任。

江苏省徐州市云龙区人民法院一审审理认为:

原告刘江龙与被告金洋公司签订的《紫金奥邻花园项目认购书》、《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合同内容合法有效,双方均应按约履行各自义务。

一、金洋公司是否履行明确告知义务。金洋公司作为商品房销售方应当对其所售楼房价格、购房人需交纳的各项费用进行明码标价、明确告知。金洋公司认为原告交纳的12000元系团购佣金,并提供其工作人员任浩、彭城出庭作证,以证实售房时已对原告进行口头告知,若享受房屋团购价需交纳该佣金。因任浩、彭城系金洋公司的售楼人员,与其存在法律上的利害关系,其所作证言的证明力相对弱化,故本院对其证言依法不予采信。因该佣金并不在总房款之内,即使存在口头告知,该口头表达亦不符合明码标价之精神,金洋公司作为销售商应当对于该费用的收取予以公示或以书面形式明确告知,但其并未提供证据证实已在售楼处通过公示栏、电子屏等方式对该佣金的收取予以公示或已履行书面告知义务,故本院对其该项抗辩主张依法不予采信。

二、金洋公司应当向原告返还购房佣金。金洋公司认为其与徐州广播电视传媒集团签订《代销房合作协议》,由徐州广播电视传媒集团代理销售房屋,按每销售一套房向买房人收取12000元提取佣金,并由徐州广播电视传媒集团开具发票,原告交纳的佣金由徐州广播电视传媒集团收取,金洋公司不应当承担返还义务。金洋公司作为商品房销售合同的相对人,未明确告知买房人佣金的收取依据、用途,亦未向买房人披露佣金的收取方徐州广播电视传媒集团,其与徐州广播电视传媒集团签订的《代销房合作协议》系内部协议,买房人并不知晓,该协议对买房人并不具对抗力。此外,原告是在金洋公司售楼处交纳该佣金,且现场实际收取该佣金的人员系金洋公司员工,从表象上看,足以使原告产生重大误解,误认为该笔费用的收取为购房款的一部分,从而影响其真实意思表示的作出,且原告作为买房人完全有理由相信该费用是由金洋公司收取,原告已尽充分注意义务自身并不存在过错,故本院对金洋公司的该项抗辩主张依法不予采信,金洋公司应当承担佣金的返还义务。

三、房屋置换公司应当就佣金的返还承担连带责任。房屋置换公司认为其系受徐州广播电视传媒集团的委托收取佣金,且该佣金收取后已实际交付徐州广播电视传媒集团,故原告要求其返还于法无据。房屋置换公司虽系受托方,但其是以自己的名义从事受托业务,并在佣金收据上加盖公章予以确认,且该佣金其已实际收到。其在收取佣金时并未向买房人披露委托人,买房人对于其与委托人之间的代理关系并不知晓,相应的法律后果应当由其自身承担,故本院对其该项抗辩主张依法不予采信,房屋置换公司应当就佣金的返还承担连带责任。此外,房屋置换公司主张该佣金已实际交付委托人徐州广播电视传媒集团,其可在承担责任后依法向徐州广播电视传媒集团予以追偿。

据此,徐州市云龙区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十九条、第六十一条之规定,于20151210日作出(2015)云民初字第1672号民事判决:

一、本判决生效后十日内,被告徐州金洋紫金房地产开发有限公司向原告刘江龙返还购房佣金12000元。

二、被告徐州市徐房房屋置换经纪有限公司对上述债务向原告刘江龙承担连带清偿责任。

一审宣判后,被告金洋公司、房屋置换公司不服,分别向徐州市中级人民法院提起上诉。

上诉人金洋公司上诉称:1.原审认定事实错误。一审法院以“金洋公司未对该费用的收取予以公示或书面告知”而判令上诉人向被上诉人返还购房佣金是错误的。首先,该笔佣金并非上诉人收取,而是原审被告房屋置换公司根据与被上诉人的约定直接收取。上诉人与被上诉人签订的《紫金奥邻花园项目认购书》及《商品房买卖合同》内容合法有效,一审法院对于认购书中明确约定“原总价625113元,最终优惠5999/,总价546029”的记载竟未提及与认定,实际上是因为被上诉人参加该项团购活动,并交纳购房佣金后才能享受上述优惠价。且在庭审中,被上诉人亦认可,是在听到车载广播即广播传媒公司委托房屋置换公司开展团购活动的宣传后,才到上诉人处参加团购活动。现其又主张不知晓团购活动而要求返还佣金,无事实依据。其次,从被上诉人提交的加盖房屋置换公司公章的收据足以证明,其对向房屋置换公司缴纳购房佣金是明知并认可的。况且,被上诉人自缴纳购房佣金至正式签订商品房买卖合同间隔只有10天,在此期间分别两次缴纳首付款166029元,剩余38万元欲进行按揭贷款。若被上诉人认为购房佣金应当抵作购房款,那么其第二次缴纳购房首付款时,就应当扣除购房佣金,而不是其实际缴纳的162029元,因此,被上诉人在缴纳首付款时,其对于购房佣金不抵扣购房款的事实应当是明知的。2.一审法院采用证据错误。被上诉人缴纳购房佣金和4000元定金是同一天,定金和购房佣金分别是由上诉人和房屋置换公司出具收据,并加盖有不同的公章,被上诉人的母亲具有分辨及识别能力。相关会计账簿也提交法庭,客观真实,但一审法院并未采纳。上诉人在原审中提供的任浩和彭城两位证人出庭作证,且证人任浩早已离职,但原审法院认为两位证人为上诉人的员工,存在法律上的利害关系,而不予采纳错误。综上,上诉人提供的证据足以证明被上诉人在缴纳购房佣金享受团购优惠是明知且认可的,也是一种双方协商公平合理的行为。现在享受优惠后又反悔,是一种违约行为,不应得到法庭支持。

被上诉人刘江龙答辩称:一审法院认定事实清楚,适用法律正确。上诉人对被上诉人缴纳12000元团购佣金未尽解释说明义务,亦未在售楼处通过公示栏或者书面形式明确予以告知,另外房屋置换公司在上诉人售楼处设立办公地点未明示,而且收取该笔佣金的人员也是上诉人的员工,从表面现象看足以使被上诉人产生重大误解,误认为该笔费用是购房款的一部分,从而无法做出真实意思表示。根据法律规定,上诉人和房屋置换公司应当依法返还被上诉人缴纳的购房佣金。

上诉人房屋置换公司答辩称:对于金洋公司的上诉请求和事实理由没有异议。

上诉人房屋置换公司上诉称:1.原审认定事实不清,证据不足,适用法律错误。被上诉人在购房交费时,对交费事由是明知且自愿的,在交费前已主动询问交费的具体用途,且享受了每平方米优惠1000元的团购活动价,对此在其收到涉案购房佣金收据后,可说明双方已形成了中介服务合同关系,该合同是双方当事人在平等自愿的基础上所达成,合法有效。2.在双方形成中介服务合同关系并已实际履行的情况下,被上诉人如要求撤销合同或变更合同,应首先通过法定程序向法院提起撤销合同或变更合同的诉讼请求,在双方的合同关系未被撤销或变更之前,原审法院不应直接判决返还该购房佣金款项。

被上诉人刘江龙答辩称:被上诉人和上诉人房屋置换公司之间并未形成中介服务合同关系,被上诉人从未要求也没有享受到上诉人提供的中介服务,因此不应向上诉人支付购房佣金,也不需要通过法定程序先申请撤销中介服务合同。

上诉人金洋公司答辩称:对房屋置换公司的上诉请求和事实理由没有异议。

各方在二审中均未提出新的证据。

徐州市中级人民法院经二审审理确认了一审查明的事实。

徐州市中级人民法院二审审理认为:

本案二审的争议焦点为:金洋公司、房屋置换公司对购房佣金12000元是否应承担返还义务和连带责任。

首先,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中,上诉人金洋公司没有充分证据证明其与徐州广播电视传媒集团签订的《代销房合作协议》明确向被上诉人进行了告知,明确三方的权利义务,而在其销售场所由其工作人员收取被上诉人款项又非购房款,原审判决由金洋公司负责返还并无不当。

其次,根据已查明的事实,上诉人房屋置换公司实际收取了被上诉人12000元,但其与被上诉人之间并未签订中介合同或达成收取佣金的合意,亦未向被上诉人披露委托人,其对争议款项的返还也应承担责任,原审判决对此进行的认定并无不当。

综上,二上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据,一审法院所作判决并无不当,依法应予维持。徐州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,于201654日作出(2016)苏03民终字第974号民事判决:

驳回上诉,维持原判。

 

 

    案例报送单位:徐州市云龙区人民法院

    一审合议庭成员:杨立春、王若倩、黄蕾

    二审合议庭成员:秦国渠、陈颖、崔金城

    报送人:杨立春  王若倩

责任编辑:唐新利