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《徐州审判》2017年第01期:合同无效情况下,诚实信用规则的运用
——从一则农村房屋买卖合同纠纷案件的裁判思路谈起
作者:高艳华 胡元静  发布时间:2017-05-04 09:24:35 打印 字号: | |

    一、案情

200274,李光高与王成签订房屋交易协议书一份,双方约定李光高将其所有的位于沈场村闫沃164#面积为180平方米的房屋出售给王成,房屋总价款为91000元,双方与见证人曹庆建等均在协议书中签字确认。合同签订当日,李光高将涉案房屋交付给王成。王成向李光高支付了全部购房款91000元。涉案房屋现由王成占有使用,所有权登记在李光高名下。涉案房屋系农村房屋,为农民集体所有土地上建造的房屋,李光高为沈场村村民,王成非沈场村村民。2015年,李光高向法院起诉,要求确认双方签订的协议无效。

二、一、二审处理结果

一审法院认为,王成为涉案房屋所在地集体经济组织以外的民事主体,李光高向王成转让涉案房屋,违反了法律的强制性规定。根据相关法律规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。故判决李光高与王成于200274日就坐落于沈场村闫沃164#房屋签订的房屋交易协议书无效。

二审法院认为,本案当事人人为地割裂一个完整的诉讼请求,只主张合同无效,其诉讼目的明显且不正当。本案诉讼请求不明确,故不符合人民法院受理民事案件的条件,故裁定撤销一审民事判决,驳回李光高的起诉。

三、分析

1、合同无效的规定

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定: “有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 我国法律规定合同无效多是出于违反了强制性的规范,将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定,应属无效。

2、合同无效的后果

1)合同无效后的一般处理方式及缺陷

合同无效,合同一方因该无效合同取得的财产应返还合同相对方,这是合同法五十八条规定的关于无效合同处理的原则性做法。所以,法院在判决农村房屋买卖合同无效的同时,也判决了房屋和房款双向返还,这种做法比较普遍。一是返还财产。通常情况下,农村房屋买卖合同无效后,出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人,同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。二是损害赔偿。出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效,违反诚实信用原则,应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下,仍然购买房屋,应对合同无效承担次要责任(一般为30%)。三是赔偿损害范围。(1)信赖利益损失赔偿。合同无效情况的损害赔偿责任,性质上属于缔约过失责任,原则上以赔偿信赖利益损失为限,一般支持买受人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异造成损失等各方面因素,参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据,酌情予以确定。(2)添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的,合同无效后,出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。

但是,近几年的实践反映,法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件中机械地遵循这种处理方式也暴露出了以下的法理缺陷:一是给交易带来不稳定。绝大多数情况下,出卖人起诉时,双方的合同已经履行完毕,买受人早已占有使用涉案房屋,并进行装修、添附等,出卖人行使诉权导致法院认定合同无效同时判令买受人返还房屋,必然影响买受人的正常生产和生活,根本上不利于社会交易秩序的稳定。二是给社会造成不良的导向。诚实信用原则民事活动的基本原则,要求民事主体诚实守信,但是,出卖人违反了诚实信用原则,或因房价大幅上涨,或因国家征用集体土地,出卖人为得到巨大的经济利益提起诉讼,而法院还支持了其诉请,造成了很坏的社会导向。三是给执行带来挑战。对于大多数买受人来说,其所购买的房屋内居住着一家老小,甚至几代同堂,本可以居住终老,但是却因出卖人的不诚信,被判决返还房屋,面临着居无定所的境地,很难自觉履行判决,势必面临强制执行,强制执行就蕴含着不稳定因素,很可能会引发暴力抗法事件等,后果很严重。[①]

2)合同无效后的例外处理原则

第一、双方签订的合同完全未履行的,当事人起诉要求确认合同无效的情形下,法院应当判决合同无效,涉案合同不再履行。双方签订的合同未完全履行的,比如仅买受人支付房款,出卖人尚未交付房屋的,应当判决合同无效,出卖人返还购房款。

第二、物的灭失情况下,比如双方签订房屋买卖合同后,合同也已经履行完毕,因自然灾害或者拆迁等行为,导致房屋灭失的,此种情况下,当事人诉至法院的,因物已灭失,已无返还的可能,此种情况下,应当裁定驳回当事人的起诉。

第三、不宜返还的情形。笔者认为,此情形包括两个方面,一是客观上来讲不宜返还,买受人对所购房屋进行了很大程度的添附、装修,比如,买受人对房屋进行了加盖房间和院落、翻建或对房屋内部结构进行了很大程度的改变等情形,而添附物与原房屋无法分离或分离将损害其价值的,即属于客观上不宜返还的情形。出卖人要求返还房屋的,不予支持。二是主观上来讲不宜返还,如所涉房屋面临拆迁,出卖人为了获取不菲的拆迁利益,或者所涉房屋升值很大,出卖人见房屋涨价,出卖人恶意反悔,违反诚实信用原则诉至法院的,此种情形下,因出卖人违反了诚实信用原则,应当以诚实信用原则为裁量导向,判决驳回出卖人要求返还房屋的诉讼请求。

四、法官适用诚实信用原则,行使自由裁量权

江平主编的《民法学》一书中提到,诚实信用原则是一个内涵极为丰富的原则,不能仅从文义方面理解,还应联系它的立法目的理解。诚实信用原则的立法目的,在于反对一切非道德的、不正当的行为,维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此,从这个角度讲,完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则。由此可见,不诚信的行为即不正当的行为,该行为应当被否定。文章首部提到的案例,二审法院之所以没有支持出卖人的诉请,即是基于此种考量。首先,出卖人起诉的原因是涉案房屋即将面临拆迁,出卖人起诉的目的是使自己获得溢价的利益;其次,从诉的形式上来看,请求确认合同无效并返还房屋系一个完整的诉请,而出卖人仅要求确认合同无效,并不要求返还房屋,有选择的进行诉讼请求的表达,明显是不完整的诉求,不正当的诉求,是不诚信的行为。再次,法院的裁判不能成为当事人不诚信获益的工具。本案一、二审审理过程中均反映出该地块面临着拆迁,确认合同效力后,意味着出卖人、买受人其中之一将与拆迁人签订拆迁安置协议,显然出卖人的起诉动机不纯,如果机械的认定涉案合同无效,势必对买受人来说,非常不公平,二审承办法官在综合考虑该特殊案情的情况下,以本案诉讼请求不明确,不符合人民法院受理民事案件的条件为由,裁定驳回出卖人的起诉,系在法定的范围内,合理的行使自由裁量权,进行个案平衡,使判决尽可能的公平、公正。

*高艳华,徐州市中级人民法院民四庭庭长;胡元静,徐州市中级人民法院民四庭助理审判员。



[]参见王岑:《农村房屋买卖合同纠纷的司法实践与思考》,载《人民司法(应用)》20097期。

 

责任编辑:唐新利